Guía legal de la comunidad de propietarios – Legal guide of the community of owners

El siguiente texto es un extracto del libro Guía legal de la comunidad de propietarios (ISBN: 9781639199280) Conocerlo, entenderlo, interpretarlo y ayudarlo, escrito por Equipo Jurídico DVE, publicado por de Vecchi /DVE ediciones.

El derecho de propiedad

La propiedad es un derecho. Se trata de uno de los llamados «derechos reales» que, contra lo que mucha gente cree, no son ningún impuesto. Existen otros derechos reales, tales como el usufructo, las servidumbres, la hipoteca, la opción, el tanteo, los censos, y otros, menos conocidos. Todos ellos, tienen en común que se refieren a alguna cosa en concreto, y son inseparables de ella. Y, la propiedad, llamada también «dominio», es el más completo de todos ellos.

El propietario de una cosa, puede gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Se trata de un poder o señorío, global, pero puede ser dividido, analizando cada una de las facultades de que dispone el propietario. Es decir, todo lo que puede hacer con las cosas que son de su propiedad. Un propietario puede:

— Poseer la cosa, es decir, tenerla en su poder.

— Utilizarla en su provecho, o como mejor le convenga.

— Apropiarse de los frutos, rentas o beneficios que produzca.

— Transformarla, total o parcialmente.

— Impedir a los demás que la usen.

— Gravarla, es decir, constituir sobre ella otros derechos reales (servidumbres hipotecas, usufructos, etc.).

— Enajenarla (vendiéndola, permutándola o regalándola).

— Abandonarla, renunciando a ella.

— Disponer la transmisión de su propiedad para después de su muerte, por medio de un testamento, en forma de herencia o legado.

Pero, todo ese conjunto de facultades, no debe entenderse de forma absoluta. Ya se ha dicho antes que el propietario no tiene más limitaciones que las establecidas en las leyes. Pero estas existen. Así si es propietario de una escopeta de caza, puede utilizarla, por supuesto… pero sólo en los cotos legalmente autorizados, o tirando al blanco, o al plato, en lugares donde ello no represente ningún peligro.

De igual forma, si es dueño de un televisor, no puede hipotecarlo, porque la ley establece que sólo pueden hipotecarse los bienes inmuebles. Las leyes limitan las facultades de los propietarios, protegiendo los legítimos intereses de los demás, o de los de la sociedad en su conjunto. Dado el tema central de este libro, conviene analizar la propiedad y sus limitaciones en lo que se refiere a los bienes inmuebles.

La propiedad de bienes inmuebles

Se llaman bienes inmuebles, o bienes raíces, a los que, por su naturaleza, no pueden ser trasladados de un lugar a otro. Es el caso de las fincas rústicas, las parcelas, los solares, los edificios y, en general, las construcciones de carácter estable, así como los elementos que se incorporen a ellos de forma permanente.

El propietario de un inmueble, tiene todas las facultades que se han mencionado en el epígrafe anterior. Además, si se trata de una finca:

El propietario puede:

— Deslindarla (es decir, fijar sus límites respecto a sus fincas colindantes).

— Amojonarla (colocar mojones, o señales de cualquier clase, que indiquen esos límites).

— Cerrarla (con zanjas, setos, vallas, muros).

— Edificarla (construyendo edificios sobre ella).

Si se trata de un edificio ya construido, o de un piso o apartamento, el propietario puede habitarlo personalmente, cederlo en usufructo, o arrendarlo (alquilarlo) a otra persona, durante un cierto tiempo y a cambio de cobrarle una renta.

Ahora bien, respecto a los inmuebles, también existen una serie de limitaciones. Veamos cuáles son.

Límites legales de la propiedad

Se conocen como límites de la propiedad, algunas situaciones que, de cualquier forma, reducen o disminuyen las facultades del propietario de una cosa. Según sean las circunstancias, este se encuentra sometido a diferentes deberes y prohibiciones. Los límites de la propiedad pueden ser de dos clases: legales o voluntarios.

Los límites legales, son los que están establecidos por las leyes y reglamentos del Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Su intención, puede ser la defensa de los intereses colectivos de la sociedad, limitando para ello los derechos del propietario. Pero, también pueden defender intereses de ciertos grupos o colectivos, como pueden ser los usufructuarios, los compradores de viviendas, los inquilinos… y los copropietarios.

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